Verplichtingen verhuurder : verwarming in huurwoning in België

Verplichtingen verhuurder : verwarming in huurwoning in België

Als CV-installateur met meer dan 20 jaar ervaring kom ik dagelijks bij huurwoningen voor onderhoud en vervangingen. Een vraag die ik bijzonder vaak krijg : wie betaalt wat ? Is het de huurder of de verhuurder die verantwoordelijk is voor het onderhoud van de ketel ? Wat zijn de wettelijke verplichtingen ? In deze gids vindt u de regels in België, per gewest.

Snel antwoord: In de praktijk volgt de huurder of gebruiker meestal het periodieke onderhoud op, terwijl de verhuurder verantwoordelijk blijft voor zware ingrepen, conformiteit en vervanging. Bij twijfel helpt het huurcontract, maar een zware ingreep kan niet plots als klein onderhoud worden afgeschoven.

De basisregel : huurder versus verhuurder

Het Belgisch huurrecht maakt een duidelijk onderscheid :

• Huurder : dagelijks onderhoud en kleine ingrepen (« klein onderhoud »)
• Verhuurder : zware ingrepen, vervanging van toestellen en structurele werken

Voor de verwarmingsinstallatie :

Deze verdeling is gebaseerd op het Burgerlijk Wetboek en de gewestelijke huurwetgeving. Het huurcontract kan de verdeling preciseren, maar mag de wettelijke minimumverplichtingen van de verhuurder niet afschuiven op de huurder.

Verplicht verwarmingsattest per gewest

Brussels Hoofdstedelijk Gewest

In Brussel is het verwarmingsattest (EPB-verwarmingsattest) verplicht voor alle verwarmingsinstallaties op gas, mazout of vaste brandstof :

• Gas : periodieke EPB-controle om de 2 jaar door een erkend technicus
• Mazout : periodieke controle elk jaar
• Keuring bij ingebruikname : verplicht voor nieuwe installaties of na belangrijke wijzigingen
• Opvolging in huur : standaard laat Brussel de periodieke controle door de huurder of gebruiker organiseren, tenzij het huurcontract iets anders bepaalt

Als verhuurder zorgt u best dat het dossier netjes is : laatste attest bewaren, kopie doorgeven en opvolgen of de installatie effectief wordt nagekeken.

Vlaams Gewest

In Vlaanderen :

• Gas : onderhoud om de 2 jaar voor centrale gasketels vanaf 20 kW
• Mazout : onderhoud elk jaar
• Verwarmingsaudit : verplicht voor installaties ouder dan 5 jaar met een vermogen vanaf 20 kW
• Bij huurwoningen is de gebruiker, dus meestal de huurder, verantwoordelijk voor het onderhoud

Waals Gewest

In Wallonië :

• Gas : periodieke controle in principe om de 3 jaar voor kleine huishoudelijke gasketels
• Mazout : periodieke controle elk jaar
• Belangrijk : de Waalse overheid maakt expliciet onderscheid tussen onderhoud en periodieke controle

Wat moet een verhuurder concreet doen?

Voor de verhuur

1. Laat de ketel nakijken en vraag het laatste geldige verwarmingsattest op
2. Controleer de leeftijd van de ketel : is ze ouder dan 20 jaar ? Overweeg dan een vervanging voor u verhuurt. Een oude ketel leidt tot meer problemen en klachten van huurders
3. Controleer de staat van radiatoren en leidingen : zichtbare corrosie, lekkende kranen of niet-functionerende thermostaatkranen moeten hersteld worden
4. Documenteer alles : bewaar het laatste attest, foto’s van de installatie en de stand van de meters

Tijdens de huurperiode

1. Leg in het huurcontract vast wie het periodiek onderhoud betaalt en uitvoert
2. Vraag geregeld een kopie van het relevante attest aan de huurder
3. Reageer snel op meldingen : u bent als verhuurder aansprakelijk voor schade die voortvloeit uit een gebrekkig verwarmingssysteem

Bij het einde van de huur

1. Controleer de installatie samen met de huurder bij de plaatsbeschrijving
2. Vergelijk de staat met de intredende plaatsbeschrijving
3. Laat een onderhoud uitvoeren voor de volgende huurder

Sancties bij niet-naleving

• Boetes : mogelijk volgens gewest en ernst van de situatie
• Huurprijsherziening : de huurder kan via de vrederechter een verlaging van de huurprijs vragen wegens gebrekkig comfort
• Aansprakelijkheid : bij een schadegeval (CO-vergiftiging, brand) door een gebrekkige installatie bent u als verhuurder burgerlijk en mogelijk strafrechtelijk aansprakelijk
• Verzekeringsdekking : zonder geldig verwarmingsattest kan uw verzekeraar de dekking weigeren

Veelgemaakte fouten door verhuurders

1. Onderhoud volledig overlaten zonder opvolging

Hoewel het onderhoud vaak ten laste van de huurder valt, blijft u als verhuurder verantwoordelijk voor de goede staat van de installatie. Vraag minstens jaarlijks een kopie van het attest op.

2. Een verouderde ketel blijven oplappen

Een ketel ouder dan 20 jaar met regelmatige problemen is een financieel risico. De ingrepen stapelen zich op, de huurder klaagt over comfort en hoge energiefacturen.

3. Geen plaatsbeschrijving van de verwarmingsinstallatie

Bij het begin van de huur hoort een gedetailleerde beschrijving van de staat van de ketel, radiatoren en thermostaat. Zonder die beschrijving wordt aantonen wie verantwoordelijk is voor schade veel moeilijker.

Mijn advies als installateur

Na 20 jaar ervaring met zowel eigenaars-bewoners als verhuurders :

1. Investeer in een degelijke condensatieketel bij vervanging. De meerprijs ten opzichte van een basismodel verdient zich terug in lagere energiekosten en betere betrouwbaarheid voor uw huurder
2. Plan het onderhoud proactief met een vaste installateur in Brussel die u en uw huurder kent
3. Bewaar alle documenten digitaal : attesten, facturen, correspondentie
4. Communiceer helder met uw huurder over wie wat betaalt en wat te doen bij een probleem

Heeft u vragen over de staat van de verwarmingsinstallatie in uw huurwoning ? Bel mij op 0472 488 406 voor een inspectie of advies.

Meer informatie

• Verplicht onderhoud verwarmingsketel
• Verwarmingspremies in België
• Verwarmingsinstallateur Brussel